En bref
- Référence
- L’état des lieux d’entrée
- Non imputable au locataire
- Usure normale, vétusté, force majeure
- Garantie Wallonie
- Max. 2 mois de loyer sur compte bloqué
- Garantie Flandre
- Max. 3 mois de loyer (baux depuis 2019)
Règles régionales
Le bail d’habitation est régi en Wallonie par le décret du 15 mars 2018 et en Flandre par le décret sur la location de logements, applicable aux baux conclus depuis le 1er janvier 2019. Les principes ci-dessous sont communs ; les détails dépendent de votre bail et de sa date. En cas de litige, le juge de paix est compétent.
Ce que l’état des lieux de sortie compare
L’état des lieux de sortie n’est pas une inspection de propreté au sens strict. C’est une comparaison, pièce par pièce, avec la description faite à l’entrée. Tout ce qui s’est dégradé au-delà de l’usage normal peut être mis à charge du locataire : une tache de brûlure sur un plan de travail, un carrelage fendu, une porte enfoncée, des murs fortement noircis par la fumée.
L’usure normale reste en revanche à charge du propriétaire : peinture ternie après plusieurs années, joints de silicone jaunis, moquette tassée aux passages. Il en va de même de la vétusté, c’est-à-dire du vieillissement des équipements, et des dégâts causés par force majeure, comme un cambriolage. Les dommages éventuels sont évalués en tenant compte de l’âge des équipements : un robinet de quinze ans ne se facture pas au prix du neuf.
Un document établi ensemble
L’état des lieux doit être contradictoire : réalisé en présence des deux parties, ou de leurs représentants, et signé par elles. Un constat fait par le propriétaire seul, après le départ du locataire, perd une grande partie de sa valeur. Si vous quittez les lieux avant la fin du bail, convenez d’une date commune plutôt que de laisser les clés dans la boîte aux lettres.
Les parties peuvent le faire elles-mêmes ou désigner un expert. Le recours à un expert unique, choisi de commun accord et rémunéré par moitié, est fréquent. Prenez vos propres photos datées le jour de la sortie, y compris des compteurs : elles sont précieuses en cas de désaccord.
La garantie locative : qui la libère et quand
Placée le plus souvent sur un compte bloqué au nom du locataire, la garantie ne peut être libérée qu’avec l’accord écrit des deux parties ou sur décision du juge de paix. En Wallonie, le montant est limité à deux mois de loyer lorsqu’elle est versée sur un compte bloqué. En Flandre, pour les baux conclus depuis 2019, le plafond est de trois mois de loyer, quelle que soit la forme choisie.
Le propriétaire qui veut retenir une somme doit la justifier, idéalement par des devis ou des factures. Un simple décompte rédigé par ses soins ne suffit généralement pas. En cas de désaccord, le juge de paix peut trancher et désigner un expert. Pour éviter cette procédure, le plus efficace reste de rendre un logement irréprochable sur tout ce qui dépend de vous : la propreté et l’évacuation de vos affaires.
Check-list de nettoyage : la cuisine
- Armoires vidées, intérieur et portes lavés, étagères dégraissées
- Four, plaques et hotte dégraissés, filtre de hotte nettoyé ou remplacé
- Réfrigérateur et congélateur dégivrés, lavés, laissés entrouverts
- Évier et robinetterie détartrés, siphon débouché
- Faïence murale et joints nettoyés
Check-list : salle de bains et toilettes
- Calcaire retiré des parois de douche, baignoire, robinets et pommeau
- Joints nettoyés ; joints silicone moisis signalés ou remplacés
- WC détartrés, y compris sous le rebord
- Bouches de ventilation dépoussiérées
- Miroirs, meuble lavabo et tablettes lavés
Check-list : pièces de vie, chambres et annexes
- Sols lavés, plinthes dépoussiérées
- Traces de mains sur les portes, interrupteurs et chambranles retirées
- Vitres, châssis et rebords de fenêtres nettoyés
- Radiateurs dépoussiérés
- Trous de chevilles rebouchés proprement si le bail ou l’usage le demande
- Cave, grenier, garage et jardin vidés de toutes vos affaires et déchets
- Boîte aux lettres vidée, étiquette de nom retirée
Les erreurs qui coûtent le plus cher
La première est de laisser des objets : un vieux meuble à la cave, des pots de peinture dans le garage, un matelas au grenier. Le propriétaire devra les évacuer et peut le facturer. La deuxième est de négliger les endroits que l’on ne regarde jamais, comme le dessus des armoires de cuisine, l’intérieur du four ou les rails des châssis, qui sont précisément ceux que l’expert ouvre. La troisième est de faire le nettoyage la veille au soir, fatigué, après avoir porté des cartons toute la journée.
Planifier le déménagement ou le débarras quelques jours avant l’état des lieux, puis réserver une journée entière au nettoyage, change tout. Si vous manquez de temps, un nettoyage professionnel de fin de bail peut être réservé juste après le vide appartement, avec la même équipe.
Scénario type
Exemple type : un studio rendu après plusieurs années
Contexte
Exemple illustratif. Un locataire quitte un studio meublé par ses soins. Il emporte l’essentiel, mais il reste un lit, une armoire, des cartons à la cave et la cuisine n’a pas été dégraissée depuis longtemps.
Intervention
Enlèvement des meubles restants et de la cave, puis nettoyage complet : four, hotte, salle de bains détartrée, vitres et sols.
Résultat
Lors de l’état des lieux, la discussion porte uniquement sur l’usure normale de la peinture, à charge du propriétaire. Aucune retenue n’est demandée pour la propreté ou l’évacuation.
Situation représentative de nos interventions, décrite à titre d’illustration.
Pour les propriétaires
Les bailleurs nous sollicitent aussi, entre deux locations ou lorsqu’un locataire a laissé des affaires. Dans ce dernier cas, attention : des biens abandonnés par un locataire ne peuvent pas toujours être évacués librement, surtout si le départ n’est pas formalisé. Renseignez-vous auprès du juge de paix ou d’un conseil juridique avant de faire vider. Pour une seconde résidence louée à la côte, notre article sur les appartements de la côte belge aborde les particularités de la location saisonnière.
Questions fréquentes
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C’est l’un des points les plus discutés. Quelques trous discrets pour accrocher des cadres sont souvent tolérés comme usage normal d’un logement, alors que de nombreux trous ou des fixations lourdes peuvent être mis à charge du locataire. Le plus sûr est de reboucher proprement avec un enduit et de relire le bail, qui contient parfois une clause à ce sujet.
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Oui, s’il constate lors de l’état des lieux de sortie que le logement est sale par rapport à l’état d’entrée, il peut demander le coût d’un nettoyage. Il doit cependant le justifier, par exemple par un devis ou une facture, et la garantie n’est libérée qu’avec l’accord des deux parties ou par décision du juge de paix. Un nettoyage complet avant la sortie évite cette discussion.
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L’état des lieux d’entrée est obligatoire et doit être détaillé. Pour la sortie, il est très vivement conseillé, car c’est la seule manière sérieuse de comparer l’état du logement et de libérer la garantie sans conflit. Faites-le de manière contradictoire, en présence des deux parties ou d’un expert commun, et signez le document.